Column 1

NHG nieuwsbrief nr. 2,

2-4-2012

Van de redactie

Verhoging overdrachtsbelasting… maar dat was al bekend…

Met deze nieuwsbrief informeren wij u over de beëindiging van de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2%. Bij het schrijven van deze nieuwsbrief zijn de regeringspartijen nog volop in gesprek inzake de te nemen bezuinigingsmaatregelen voor Nederland. Of de overdrachtsbelasting hiervan onderdeel uitmaakt is niet duidelijk.

Vooralsnog gaat het WEW ervan uit dat de overdrachtsbelasting per 1 juli 2012 weer teruggaat naar 6% en derhalve wordt de NHG-regelgeving en –programmatuur hierop aangepast. Mocht het zo zijn dat het Kabinet alsnog besluit tot een ander percentage voor de overdrachtsbelasting, zal het WEW daar direct naar handelen en u nader informeren.


	Transportdatum Op dit moment bedraagt de overdrachtsbelasting 2%. Met ingang van 1 juli 2012 wordt dat 6%. Of u als geldgever rekening dient te houden met 2% of 6% overdrachtsbelasting, is afhankelijk van de datum waarop de woning bij de notaris wordt overgedragen, de zogeheten transportdatum. Bij een transportdatum vóór 1 juli 2012 moet 2% overdrachtsbelasting worden betaald en bij een transportdatum vanaf 1 juli 2012 moet 6% overdrachtsbelasting worden betaald. In de NHG-regelgeving wordt rekening gehouden met een standaardpercentage voor de bijkomende kosten. In verband met de hogere overdrachtsbelasting wordt het percentage voor de bijkomende kosten bij bestaande woningen weer verhoogd van 8% naar 12%. Het hogere percentage is van toepassing op alle NHG-offertes waarbij de transportdatum van de woning op of na 1 juli 2012 ligt. Afhankelijk van de transportdatum zal in het toetsprogramma van NHG (de online-toets) rekening worden gehouden met het desbetreffende percentage aan bijkomende kosten. Naar verwachting zal het nieuwe toetsprogramma uiterlijk maandag 16 april 2012 beschikbaar zijn.

Offertes bestaande woningen

Voor NHG-offertes die worden uitgebracht voor 1 juli 2012 en betrekking hebben op bestaande woningen betekent dit het onderstaande:

Indien zekerheid bestaat dat sprake is van een transportdatum voor 1 juli 2012, wordt getoetst met 8% bijkomende kosten en geldt een maximale koopsom van € 324.074,-;
Indien sprake is van een transportdatum van 1 juli 2012 of later, wordt getoetst met 12% bijkomende kosten en geldt een maximale koopsom van € 312.500,-.

Hoe zeker u ook bent dat de transportdatum voor 1 juli 2012 ligt, het kan altijd gebeuren dat deze datum in de tijd verschuift. Om zeker te zijn dat de betaalbaarheid van de gevraagde lening niet in het geding komt of dat de consument alsnog wordt geconfronteerd met de hogere overdrachtsbelasting, wordt u dringend geadviseerd ervan uit te gaan dat de transportdatum op of na 1 juli 2012 ligt en derhalve in alle gevallen te toetsen met 12% voor de bijkomende kosten. Alleen in die gevallen dat u zeker weet dat de transportdatum voor 1 juli 2012 ligt, kan worden volstaan met 8% voor de bijkomende kosten.

Transportdatum verschoven?

Mocht de datum van transport opschuiven naar een datum waarbij sprake is van het hogere percentage overdrachtsbelasting, dan kan de consequentie hiervan zijn dat

a. de verstrekking niet haalbaar is qua inkomen (overschrijding Nibud-normen) en/of

b. er een overschrijding van de kostengrens plaatsvindt.

Zowel a. als b. levert voor de consument een ernstig probleem op aangezien de ontbindende voorwaarden van de koopovereenkomst zeer waarschijnlijk zijn verlopen en de koop niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Een oplossing is dat de consument de overige 4% overdrachtsbelasting betaalt uit eigen middelen. Het gaat echter om een aanzienlijk bedrag waar de consument in het algemeen niet over beschikt. In het belang van de consument is het noodzakelijk deze situatie te voorkomen. Hier ligt een grote zorgplicht voor u als geldgever. Het WEW is wel van mening dat de consument niet de dupe mag worden. Indien onverhoopt toch een hoger bedrag aan overdrachtsbelasting moet worden betaald, kunt u als geldgever zich wenden tot het WEW voor toepassing van de hardheidsclausule. Het WEW doet een dringend beroep op u als geldgever dit zoveel mogelijk te voorkomen.

Western Union

Nieuw in ons assortiment: Geld over maken naar het buitenland, nu gemakkelijk via de pin geld over maken via ons kantoor naar het buitenland. Wij zijn gevestig op de DUKATENBURG 101; (GEBOUW BATENBURG) in Nieuwegein, vlakbij muntplein. Zie ook website Western Union. http://www.westernunion.nl/WUCOMWEB/staticMid.do?method=load&countryCode=NL&languageCode=nl&pagename=HomePage

Annuïteitenhypotheek terug van weggeweest

Lagere rente met “nieuwe” hypotheekvorm

Gepubliceerd op: 16 maart 2012

Afgelopen week verlaagde de Belgische bank Argenta haar hypotheektarieven nogal fors. De nieuwe rentetarieven doen denken aan de gouden jaren van de woningmarkt, de jaren vóór de kredietcrisis. Meteen na de publicatie nam het aantal hypotheekaanvragen toe. Dat lijkt logisch want de gedaalde prijzen op de woningmarkt zorgden in combinatie met de aantrekkelijke rente zelfs voor lagere maandlasten dan in het topjaar 2006. Opvallend was echter dat de geldverstrekker het mooie rentetarief koppelde aan de eis van een annuïteitenhypotheek, een hypotheekvorm die vooral tussen 1975 en 1980 erg populair was.

De aanvullende eis van Argenta viel op omdat enkele maanden geleden ook de Rabobank al een lans brak voor herinvoering van de annuïteitenhypotheek. De Rabobank koppelde aan deze aanbeveling geen lagere tarieven maar had met de benadrukking van deze hypotheekvorm duidelijk een fiscaal doel. De annuïteitenhypotheek zorgt namelijk niet alleen voor ultra lage aanvangslasten, maar ook voor een voor de overheid aantrekkelijker fiscaal regime.

Historie: naar fiscaal gerichte hypotheken
Toen in 1975 de annuïteitenhypotheek op de markt kwam, moest deze concurreren met de lineaire hypotheek. Bij de lineaire hypotheek moest, naast betaling van de rente, jaarlijks ook 1/30^e deel van de hypotheek worden afgelost. Dit aflossingsbestanddeel was fors en omdat vanwege het afgeloste deel ook het rentebestanddeel per jaar met 1/30^e deel daalde, was dit aantrekkelijker voor de overheid dan de huidige nogal fiscaalgerichte hypotheekvormen.

De aftrekbaarheid van de rente ging bij kopers echter een steeds grotere rol spelen. Als gevolg daarvan kwam als tegenhanger van de lineaire hypotheek de annuïteitenhypotheek. Bij de annuïteitenhypotheek was het aflossingsbestanddeel in de eerste jaren van de hypotheek veel lager. In de zeventiger jaren moest op een hypotheeksom van € 100.0000,- in het eerste jaar slechts een aflossing worden betaald van zo'n € 750,-. Dat was natuurlijk veel lager dan bij de lineaire hypotheek waarbij op een dergelijke hypotheeksom naast de rente verplicht € 3.333,- moest worden afgelost.

Maandlast lager
De maandlast van de annuïteitenhypotheek is in de eerste jaren ook lager dan die van de beleggingshypotheek, de hypotheek op levensverzekeringsbasis , de spaarhypotheek en zelfs lager dan de jongste hypotheekvorm, de bankspaarhypotheek. Toch zit er bij de annuïteitenhypotheek een klein addertje onder het gras, een fiscaal addertje. Het lage aflossingsbestanddeel in de eerste jaren loopt namelijk langzaam op. Heel langzaam, want bij veel annuïteitenhypotheken is op de helft van de looptijd, na 15 jaar dus, nog slechts 30 procent van de hypotheeksom afgelost.

In de laatste 15 jaar loopt die aflossing echter sterk op en daalt daarmee de rentebetaling fors. De bruto maandlast aan rente en aflossing van de annuïteitenhypotheek blijft van de eerste dag tot de laatste dag van de hypotheek volstrekt gelijk, maar de fiscale aftrekbare rentebedrag wordt met het jaar kleiner, waardoor de netto maandlast vooral in de laatste jaren sterk oploopt. Leuk voor de overheid, maar minder leuk voor de huiseigenaar.

Nieuwe toekomst
Toch lijkt deze hypotheekvorm uit de oude doos een nieuwe toekomst tegemoet te gaan. Voor nieuwe kopers is de lage maandlast in de eerste jaren aantrekkelijk. De overheid heeft namelijk slechts een verplichting opgelegd van 50% aflossing van de hypotheek en niet voor 100%. De helft van de hypotheek mag dus aflossingsvrij blijven.

Tegelijk ziet de overheid dat er toch op de hypotheek wordt afgelost waardoor op de lange termijn de fiscale aftrekbaarheid kleiner in omvang wordt. Bovendien wordt de hypotheeksom door die aflossing lager waardoor banken minder risico lopen en Nederland ook internationaal minder kritiek zal krijgen Nederland is momenteel namelijk wereldkampioen hypotheken, waar het de hoogte van de hypotheeksommen betreft.

Oplossing fiscale aftrekbaarheid?
Als de overheid de annuïtaire aflossing verplicht stelt, heeft het kabinet daarmee tegelijk een deel van het probleem van de fiscale aftrekbaarheid opgelost, zonder haar afspraken binnen het kabinet en die met de PVV geweld aan te doen. Huiseigenaren hoeven dan ook niet al te veel te treuren want het grootste deel van de aflossing valt pas in de laatste tien jaar van de hypotheek. Tegen die tijd zal het salaris behoorlijk gestegen zijn en zal de ook de inflatie aanzienlijk hebben toegeslagen. Met een gemiddelde inflatie van 2,5 procent per jaar (dat gemiddelde lag de afgelopen dertig jaar hoger) is de waarde van de hypotheekschuld na ongeveer 20 jaar gedaald naar circa 60 procent van het oorspronkelijke bedrag. De annuïteitenhypotheek lijkt dus van beide kanten toekomst te hebben.

Voor degenen die gebruik willen maken van het huidige lage rentetarief is het zinvol te weten dat dit hoogstwaarschijnlijk slechts kort zal duren. Door de sinds vorige week zichtbare economische opleving kan de rente weer omhoog schieten.

De Jager treft maatregelen tegen hoge hypotheekrente
De Jager treft maatregelen tegen hoge hypotheekrente
Minister De Jager (Financiën) komt op korte termijn met maatregelen die de hypotheekrentetarieven moeten drukken. Hij antwoordde dat in de Tweede Kamer op vragen. Tony van Dijck had gevraagd of de regering een einde gaat maken aan “onredelijk hoge winstmarges op rente”. Daarmee verergeren banken volgens Van Dijck de crisis op de woningmarkt. Ondanks de staatssteun verrijken banken zich over de rug van de consument, vindt hij: “De banken geven het voordeel niet door”. Het kabinet heeft een aantal maatregelen aangekondigd om de positie van de consument te versterken, zegt De Jager. Op die manier wil het de concurrentie vergroten.

AFM: "BANKEN KOMEN ZORGPLICHT NIET NA"

De AFM wil de bevoegdheid krijgen om hypotheekverstrekkers te dwingen hun zorgplicht na te komen bij klanten die een betalingsachterstand met hun hypotheek oplopen.

Banken en verzekeraars moeten niet alleen een passend hypotheekadvies geven, maar vroegtijdig eventuele betalingsproblemen bij hun klanten signaleren om te voorkomen dat zij uit hun huis worden gezet. “Onze indruk is dat banken dat onvoldoende doen,” aldus AFM-bestuurslid Theodor Kockelkoren in de Zembla-aflevering ‘Horrorhypotheken’ afgelopen vrijdag 29-2-2012. De politiek moet het toezicht van de AFM verruimen over de hele looptijd van de hypotheek, meent Kockelkoren: ”We willen een doorlopende zorgplicht creëren waarop we kunnen ingrijpen daar waar nodig is.” De AFM constateert dat eerdere waarschuwingen van de toezichthouder aan het adres van de hypotheekverstrekkers over risicovolle hypotheken (in 2003 over de beleggingshypotheek en in 2009 over de aflossingsvrije hypotheek) niet ter harte zijn genomen. Momenteel heeft de AFM niet de wettelijke bevoegdheid om de hypotheekverstrekkers te kunnen dwingen zich aan hun zorgplicht te houden. Kockelkoren: “Dat vinden we een gemis, want we kunnen wel aan het begin, bij het eerste hypotheekadvies, ingrijpen als dat niet goed gaat. Maar we niet kunnen niet ingrijpen als gedurende de rit de bank niet in het belang van de klant handelt.” Vorig jaar riep de AFM de hypotheekverstrekkers op eventuele problemen van hun klanten met de betaling van hun hypotheekverplichtingen vroegtijdig te signaleren om betalingsachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Maar AFM-bestuurder Kockelkoren ziet geen aanwijzingen dat deze oproep gehoor vindt bij de hypotheekverstrekkers: “De banken hebben hier in enige mate actie op ondernomen, maar onze indruk is dat dat onvoldoende systematisch gebeurt.” Hij voegt daaraan toe: “Op het moment dat er in het verleden een hypotheek is verstrekt waarvan iemand nu knel komt te zitten, dan moet je zo snel mogelijk proberen bij te sturen. Dat kan de consument niet zelf bedenken, daar moet de bank bij helpen.

Voorzichtigheid geboden bij omzetten (polis) naar bankspaarhypotheek

Nieuwegein; 16 juli 2011

De bankspaarhypotheek is momenteel de meest populaire aflossingsvorm. De voordelen lijken groot; geen (zichtbare) kosten in het product en een loskoppeling van de overlijdensrisicoverzekering, zodat het woekersyndroom niet kan optreden. Kijk vooral goed naar de algemene voorwaarden van de aanbieder van het bankspaarproduct. Bijvoorbeeld de ING en Rabobank melden in de algemene voorwaarden dat het niet mogelijk is om de bestaande bankspaarrekening te verpanden aan een andere geldverstrekker. Ook staat in de voorwaarden dat ze niet zullen meewerken aan een kapitaalsoverdracht naar een SEW van een andere maatschappij. Derhalve je zit vast aan je geldverstrekker. Aan het eind van de rentevaste periode een slecht(er) voorstel voor je rentevaste periode? Dan moet je afkopen en aflossen (en dat brengt WEL kosten met zicht mee). Binnen periode van 15 of 20 jaar afkopen betekent ook progressief belasten in box 1 (alweer kosten! maar dan de belastingen dus). U wilt meer weten hierover? Bel even: 030-6047679 of mail ons: Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien.

Nieuwe producten

Stel u komt toch net geld tekort om uw nieuwe paleisje te kunnen kopen. Oplossing: splitsing tussen grond en woning in eigendom. In de koopsom (of in de waarde van de woning) zit meestal een fors bedrag voor de grond. Door de waarde van de grond van de woning te scheiden hoeft men in geval van aankoop minder te lenen of krijgt men in geval van eigendom direct een fors bedrag beschikbaar. De koper of eigenaar verkoopt het eigendom van de grond van de woning aan een professionele partij tegen de actuele marktprijs, bepaald door een onafhankelijke taxateur. Door middel van het vestigen van het recht van eeuwig durend erfpacht en opstal (met terugkooprecht!) blijft het volledige gebruiksrecht bij de woningbezitter. In ruil voor deze transactie betaalt hij maandelijks een bedrag, de erfpachtcanon (aftrekbaar belastingen, huidige rente 4,4% wijzigingen voorbehouden). De koopkracht / leencapaciteit wordt met 30 a 40% vergroot. Dus lagere aanvangslasten vanwege die lagere rente van het erfpachtcanon. Meer weten: Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien. of 030-6047679

Huis verkopen? Slechts voor 995,- euro inclusief btw al op FUNDA

Meer info: 030-6047679 of Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien.

http://huizonline.nl/